대출 완벽 가이드 | 신용대출·주담대·전세대출·금리비교·대출조건·이자계산 총정리 - 로망닷컴

주택담보대출(주담대)은 주택을 담보로 받는 대출로, 집값의 일정 비율(LTV)까지 대출 가능합니다. 신용대출보다 금리가 2~4%p 낮아 이자 부담이 적습니다. 용도는 주택 구입자금, 기존 주택 담보 생활자금 등. 상환기간 10~40년으로 장기 상환 가능해 월 부담 분산. 대출 실행 시 근저당권 설정되어 상환 완료 전 주택 매각/추가 대출 제한됩니다.

LTV는 주택가격 대비 대출 가능 비율입니다. 투기과열지구: 40~50%, 조정대상지역: 60~70%, 비규제지역: 최대 80%. 예) 5억 주택, LTV 70% 적용 시 최대 3.5억 대출 가능. 생애최초 주택구입자는 LTV 80%까지 우대. 9억 초과 고가주택은 LTV 제한 강화. 실제 한도는 DSR 규제로 더 낮아질 수 있습니다.

고정금리: 대출 만기까지 금리 고정, 금리 상승기에 유리, 초기 금리 높음. 변동금리: COFIX/CD금리에 연동해 변동, 초기 금리 낮음, 금리 하락기 유리. 혼합금리: 초기 5년 고정 후 변동으로 전환, 중간 선택. 현재 금리가 역사적으로 높다면 향후 하락 기대로 변동금리, 낮다면 고정금리 고려. 금리 0.5%p 차이가 30년간 수천만원 차이.

원리금균등상환: 매월 동일 금액(원금+이자) 납부, 초기 이자 비중↑ 후기 원금 비중↑, 가장 일반적. 원금균등상환: 매월 동일 원금+감소하는 이자, 초기 부담↑ 총이자↓. 만기일시상환: 매월 이자만, 만기에 원금 일시상환, 이자 부담 최대. 장기(30~40년)는 원리금균등이 월 부담 낮고, 중도상환 계획 있으면 원금균등도 고려.

1금융권: 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, NH농협은행 등 금리 연 3.5~5.5%, 신용등급·거래실적에 따라 우대금리. 인터넷전문은행: 카카오뱅크, 토스뱅크, 케이뱅크도 주담대 취급, 비대면 간편 심사. 은행연합회 금리비교 사이트, 네이버/카카오 금리비교로 여러 은행 한 번에 비교 필수. 은행별 0.5%p 차이가 30년간 수천만원.

공통: 신분증, 소득증빙(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원), 재직증명서/사업자등록증, 주민등록등본. 담보물건: 등기권리증(또는 등기사항전부증명서), 매매계약서, 인감증명서. 자영업자: 부가가치세과세표준증명원, 사업소득원천징수영수증. 은행별 추가 서류 있을 수 있으니 상담 시 확인.

생애 첫 주택 구입자는 LTV 80%까지 우대, 취득세 감면 혜택. 부부 합산 무주택이어야 하며, 과거 주택 소유 이력이 있으면 제외. 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급과 함께 활용하면 내 집 마련 기회 확대. 주택도시기금 디딤돌대출, 보금자리론도 생애최초 우대금리 제공.

중도상환수수료: 3년 이내 상환 시 잔액의 0.5~1.5% 부과, 3년 이후 면제. 금리인하요구권: 소득·신용 개선 시 금리 인하 요청 가능(법적 권리). 연체 시 신용점수 하락, 담보물 경매 위험. 대출 후 추가 대출 어려움(DSR, 근저당 문제). 이자 계산기로 총 상환액 미리 시뮬레이션하세요.

전세대출은 전세 보증금 마련을 목적으로 하는 대출입니다. 임차보증금 반환청구권을 담보로 전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있습니다. 전세대출의 장점: ① 매달 원금 상환 없이 이자만 납부(만기일시상환) ② 월세보다 총 비용이 저렴한 경우 많음 ③ 전세 계약 만료 시 보증금으로 상환 가능. 대출 유형: 정부지원(버팀목, 청년전용) vs 은행 전세대출. 정부지원은 금리 1~3%대, 은행은 3~5%대. 대출 기간은 보통 2년(전세 계약 기간)이며, 전세 연장 시 대출도 연장 가능합니다. 전세보증보험(HUG, SGI) 가입이 필수입니다.

버팀목 전세대출은 주택도시기금에서 지원하는 저금리 전세대출입니다. 자격 요건: 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하(신혼부부 7.5천만원, 다자녀 6천만원). 금리: 연 1.8~2.4%(소득에 따라 차등). 한도: 수도권 최대 1.2억원(신혼 2억원), 지방 8천만원. 전세금: 수도권 5억원 이하, 지방 4억원 이하. 신청 방법: 기금수탁은행(우리, 국민, 신한, 하나, 농협) 방문 또는 e든든 사이트. 청년버팀목(만 19~34세)은 금리가 더 낮습니다(1.5~2.1%). 소득 요건만 충족하면 무조건 버팀목 먼저 신청하세요.

버팀목 요건(소득, 전세금 한도)에 해당하지 않으면 시중은행 전세대출을 이용합니다. 금리: 연 3~5%대(소득, 신용점수에 따라 차등). 한도: 전세금의 80% 이내, 최대 수억원. 주요 상품: KB전세자금대출, 신한전세론, 하나전세대출, 우리전세론 등. 전세보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입이 필수이며, 보증료는 연 0.1~0.2% 수준입니다. 금리 비교 사이트(금융감독원, 핀다, 뱅크샐러드)에서 은행별 금리를 비교하고 가장 낮은 곳에서 대출받으세요. 주거래은행 우대금리도 확인하세요.

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 보험입니다. 대출 시 필수 가입이며, 전세사기 예방에 핵심입니다. 보증기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사). 보증료: 연 0.1~0.2%(전세금 3억이면 연 30~60만원). 가입 조건: 전세가율 80% 이하, 선순위 권리 없음, 집주인 세금 체납 없음 등. 가입이 거절되면 해당 전세 계약은 위험할 수 있으니 다시 검토하세요. 보증서 발급까지 1~2주 소요되니 여유 있게 신청하세요.

전세사기 피해를 막으려면 계약 전 철저한 확인이 필수입니다. ① 깡통전세 확인: 전세가율(전세가÷매매가) 80% 이하인지 확인. 90% 이상이면 위험. ② 등기부등본 확인: 근저당, 가압류, 압류 등 선순위 권리 확인. 대출금+전세금이 매매가 초과하면 위험. ③ 집주인 확인: 등기부상 소유자와 계약자 일치 여부, 대리인 계약 시 위임장+인감증명서. ④ 세금 체납 확인: 국세완납증명서, 지방세완납증명서 요청. ⑤ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: 가입 거절되면 계약하지 마세요. ⑥ 공인중개사 통해 계약: 사고 시 중개사 책임보험으로 일부 보상.

전세대출 신청 순서: ① 전세 매물 탐색 → ② 가계약 또는 본계약 → ③ 대출 상담(은행 방문 또는 앱) → ④ 대출 심사(소득, 신용, 주택 확인) → ⑤ 전세보증보험 가입 → ⑥ 대출 실행(잔금일에 집주인에게 입금). 필요 서류: 신분증, 소득증빙(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원), 재직증명서, 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자부 전입세대열람원. 대출 실행까지 보통 1~2주 소요되니 잔금일 2주 전에 신청하세요. 확정일자는 대출 전에 반드시 받아두세요.

담보 없이 개인 신용으로 받는 대출. 소득, 신용등급에 따라 한도/금리 결정. 빠른 심사(당일~1일). 담보대출보다 금리 높음. 생활자금, 비상금 용도.

시중은행(국민, 신한, 우리 등). 금리 4~10%대. 한도 연봉의 1~1.5배. 신용등급 좋아야 유리. 직장인 우대 상품 많음. 금리 가장 저렴.

카카오뱅크, 토스뱅크, 케이뱅크. 비대면 간편 신청. 금리 3~15%대. 중금리 대출 상품 다양. 앱으로 빠른 조회/신청. MZ세대 선호.

저축은행, 캐피탈, 카드사. 금리 10~20%대. 1금융권 거절 시 대안. 신용등급 하락 요인 될 수 있음. 가능하면 1금융권 우선.

NICE, KCB 신용점수. 연체 절대 금지. 카드 사용액 적정 유지. 대출 조회 남발 금지. 장기 거래 은행에서 유리. 통신비 자동이체도 도움.

여러 곳 동시 조회 시 신용 하락. 대출 후 연체 절대 금지. 불법 대부업체 이용 금지. 대출 빚으로 빚 갚기 금지. 상환 계획 세우고 대출.

2년 내 출산 가구 대상. 주택구입: 최대 5억원, 금리 1.6~3.3%. 전세: 최대 3억원, 금리 1.1~3.0%. 소득 1.3억 이하. 2024년 신설 상품.

혼인 7년 이내 또는 3개월 내 결혼 예정. 디딤돌대출: 금리 2.15~3.0%, 최대 4억원. 버팀목전세: 금리 1.5~2.1%. 소득 요건 완화.

무주택 서민 주택구입 지원. 연소득 6천만원 이하(신혼 8.5천). 금리 2.15~3.0%. 최대 2.5억원(신혼 4억). 주택가격 5억원 이하.

저소득층 전세자금 지원. 연소득 5천만원 이하. 금리 1.8~2.4%. 전세금 3억원(수도권 5억) 이하. 최대 1.2억원(수도권 2억).

청년버팀목: 만 19~34세, 연소득 5천만원 이하. 청년전세보증금대출: 금리 1.5%~. 청년 우대형 주담대도 있음. 청년층 주거 안정 목적.

주택도시기금 e든든 사이트. 기금수탁은행(우리, 국민, 신한, 하나, 농협) 방문. 필요 서류: 소득증빙, 주민등록등본, 매매/전세계약서 등. 사전 자격 확인 후 신청.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 2023년부터 전면 적용되어 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 지표입니다. 현재 규제 기준: 은행권(1금융권) DSR 40%, 비은행권(2금융권) DSR 50%, 보험사 DSR 50%. 예시) 연봉 6,000만원, DSR 40% 적용 시 연간 상환 가능 금액 = 6,000만 × 40% = 2,400만원, 월 200만원. 기존 대출(신용대출, 카드론, 학자금 등)의 원리금 상환액이 월 50만원이라면 추가 대출 가능 월 상환액은 150만원입니다. DSR은 모든 대출을 합산합니다: 주택담보대출, 전세대출, 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차할부, 학자금대출 등. DSR이 높아 대출이 어려우면: ① 기존 대출 상환 ② 상환기간 연장(월 상환액 감소) ③ 소득 증빙 강화(부업, 임대소득 등) ④ 배우자 소득 합산 ⑤ 정부지원대출 활용(DSR 예외). 은행 앱에서 본인의 DSR을 조회할 수 있으니 대출 전 반드시 확인하세요.

LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 주택가격 대비 대출 가능 비율입니다. 주택담보대출의 최대 한도를 결정하는 핵심 지표입니다. 현재 규제 기준: 투기과열지구(서울 일부) LTV 40~50%, 조정대상지역 LTV 60~70%, 비규제지역 LTV 최대 80%. 생애최초 주택구입자는 LTV 80%까지 우대(비규제지역 90%). 9억원 초과 고가주택은 초과분에 대해 LTV가 더 낮아집니다. 예시) 5억원 주택, LTV 70% 적용 → 최대 3.5억원 대출 가능. 하지만 실제 대출 한도는 DSR 규제로 인해 LTV보다 낮아지는 경우가 많습니다. LTV는 감정가 기준이므로 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다. KB시세, 한국감정원 시세를 참고하세요. 전세대출의 경우 LTV가 아닌 전세금의 80% 한도가 적용됩니다.

연소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 비율. DSR보다 느슨한 기준. 일부 상품에 적용. DSR 도입 후 중요도 감소.

규제지역: 서울 일부, 수도권 과열지역. LTV/DSR 강화. 비규제지역: 지방 대부분. LTV 80%까지 가능. 지역별 규제 수시 변경되니 확인 필요.

기존 고금리 대출 → 저금리 대출로 갈아타기. 금리 인하, 상환 부담 감소. 중도상환수수료 확인 필수. 대환대출 비교 플랫폼 활용. 신용등급 영향 고려.

연봉 6천만원, DSR 40% 적용: 연 상환액 한도 = 6천만 × 40% = 2,400만원. 월 200만원. 기존 대출 월 상환액 50만원 있으면 → 추가 가능 월 150만원.

은행마다 금리 다름. 금융감독원 금리비교 사이트 활용. 대출 비교 플랫폼(핀다, 뱅크샐러드 등). 0.5%만 낮아도 수백만원 절약. 여러 곳 비교 후 결정.

급여이체, 카드 사용, 적금 등 거래실적 있는 은행. 금리 우대 0.1~0.5%p 가능. 장기 거래 시 신용 평가에도 유리. 신규 고객 이벤트도 체크.

소득증빙: 원천징수영수증, 소득금액증명원. 재직증명서: 회사 발급. 등기부등본, 계약서 등. 사전 준비로 심사 기간 단축. 홈택스에서 온라인 발급 가능.

연체 시 신용등급 급락. 3개월 이상 연체 시 금융거래 제한. 단 1일 연체도 기록 남음. 어려우면 미리 은행에 상담. 채무조정 제도 활용.

등록 대부업체만 이용. 금융감독원 등록 여부 확인. 법정 최고금리 연 20%. 선이자, 수수료 명목 금전 요구 = 불법. 의심되면 1332 신고.

대출 전 상환 계획 필수. 월 상환액이 소득의 30% 이하 권장. 비상금 확보 후 대출. 여유 생기면 조기 상환 고려. 중도상환수수료 확인.

1금융권: 보통 600점 이상(NICE 기준). 2금융권: 400점 이상도 가능. 점수 높을수록 금리 유리. 신용조회(조회만)는 점수에 영향 없음.

단순 조회는 영향 없음. 단, 짧은 기간 여러 곳 대출 신청(심사) 시 영향 있을 수 있음. 비교 목적 조회와 실제 신청은 구분됨.

만기 전 대출 갚을 때 내는 수수료. 보통 1~2%. 3년 내 상환 시 부과, 이후 면제. 대환대출 시 확인 필수. 일부 상품은 수수료 없음.

가능하지만 직장인보다 까다로움. 사업자등록증, 소득금액증명원 필요. 사업 기간 1년 이상 권장. 신용대출 한도 낮을 수 있음.

거절 사유 확인. 신용등급 개선 후 재신청. 다른 금융권 검토. 정부지원대출 자격 확인. 급하면 2금융권 고려(금리 높음 주의).

신용상태 개선 시 금리 인하 요청 권리. 승진, 이직, 신용점수 상승 시 활용. 은행 앱에서 신청 가능. 연 1회 이상 확인 권장.